چشم انداز بازار مسکن در سال های آینده | شنبه 27 دی 99
متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار
بر اساس اخرین داده های مرکز آمار ، مسکن بیشترین سهم از هزینه های خانوار را در بر می گیرد. با توجه به اینکه 48 درصد از هزینه های خانوار به مسکن اختصاص یافته لذا افزایش یا کاهش آن بر قدرت خرید خانوار تاثیر بسزایی دارد.
تورم نقطه به نقطه مسکن
منظور از نرخ تورم نقطه ای، درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل می باشد. نرخ تورم نقطه ای در اذر ماه 1399 به عدد 83 درصد رسید؛ یعنی بایستی خریداران برای خرید یک واحد مسکونی در شهر تهران نسبت به آذر 98، 83 درصد بیشتر پرداخت نمایند. تورم نقطه ای این ماه در مقایسه با ماه قبل 31 واحد کاهش یافت.
شاخص مسکن- تورم
مقایسه شاخص مسکن با تورم نشان دهنده این است که در سال هایی که تورم داشتیم روند قیمتی مسکن روندی رو به رشد بوده است. به عبارتی دیگر همبستگی مثبتی بین شاخص مسکن و تورم وجود دارد.
نکته دیگر که می توان از مقایسه شاخص مسکن و تورم بدست آورد این است که شدت رشد و نزول شاخص مسکن از تورم بیشتر بوده است به عبارتی در دورانی که تورم انتظاری بالایی در کشور وجود داشته است رشد مسکن از تورم بیشتر بوده است.
شاخص قیمت نهاده های ساختمانی میزان تغییرات نهاده ای ساختمانی، میزان تغییرات مصالح و مواد لازم در تولید و ساخت وساز می باشد. این شاخص هم با روند دلار همبستگی مثبت دارد.
پروانه های ساختمانی
تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در سال های 91 و92 نسبت به سال های 97 و98 بیشتر است . این در حالی است که رشد نرخ ارز در این سال ها نسبت به 91 و92 بیشتر بوده است.
تسهیلات پرداختی
آیا قیمت مسکن حباب دارد؟
حباب قیمت( منظور از حباب در بازار بورس) پدیده‌ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی اعم از مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر دارایی‌های با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می‌رسد.
شاخص «پوتربا» را معمولاً شاخص سنجش حباب قیمت مسکن می‌دانند؛ در این شاخص، نتیجه تقسیم متوسط قیمت یک سال مسکن به متوسط اجاره بهای یک سال اگر بالای ۲۵ باشد، مسکن حباب دارد و اگر پایین‌تر از ۱۵ باشد، قیمت مسکن به قیمت واقعی آن نزدیک تر است.
همانطور که از نمودار فوق بر می آید شاخص قیمت به اجاره بها یا حباب مسکن در سال های 86 و87 به بالای 25 واحد رسید که نشان دهنده حباب است لذا در سال های بعد شاهد کاهش نرخ قیمت مسکن یا افت هستیم. همچنین در سال های 90،84 و 96 شاهد رسیدن شاخص حباب به کمترین مقدار هستیم لذا سال های بعد شاهد افزایش و رشد نرخ قیمت مسکن هستیم.
مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن واجاره بها
با بررسی نمودار فوق به این نتیجه می رسیم که هرگاه اختلاف نرخ رشد قیمت مسکن و اجاره بها افزایش یابد سال های بعد شاهد افزایش قیمت مسکن یا رشد نرخ اجاره هستیم.
نتیجه گیری
به منظور پیش بینی بازار مسکن در سال های آتی از اتفاقات و فاکتور های بنیادی سال 92 جهت پیش بینی سال آتی استفاده شده است. در سال 92 شاهد رشد دلار از 1000 تومان تا محدوه 4000 تومان بودیم. در سال هایی که رشد یا افزایش تورم انتظاری نسبت به دلار صورت میگیرد شاهد افزایش تقاضای پروانه های ساختمانی و تسهیلات مسکن هستیم.
همچنین در سال 92 رشد قیمت شاخص نهاده های ساختمانی را به دلیل افزایش قیمت ارز شاهد بودیم ولی این رشد ارز به میزان سال های 98 و 99 نبود. فلذا رشد قیمت نهادهای ساختمانی در این سال بیشتر از سال 92 بود از سوی دیگر باتوجه به رشد شدید دلار در مقایسه با نرخ دستمزد باعث کاهش قدرت خرید مردم شد . پس این منجر به کاهش تقاضای اخذ پروانه های ساختمانی و تقاضای تسهیلات مسکن نسبت به سال 92 شد. در نتیجه تشدید عرضه ها به میزان سال 92 نیست.
با توجه به کاهش تورم انتظاری دلار،افت بیشتر مسکن نسبت به تورم دور از انتظار نیست ولی با توجه به اینکه این افزایش عرضه به میزان سال 92 نیست لذا می توان این انتظار را داشت که مدت زمان رکود مسکن به میزان سال 92 نباشد.
برگرفته از سیگنــال